Investovanie do nehnuteľností (Výhody a nevýhody v 2021) - Invest Portal

Investovanie do nehnuteľností (Výhody a nevýhody v 2021)

Luxusný dom s bazénom

Investovanie do nehnuteľností sa v súčasnosti pokladá za najlepšiu dlhodobú investíciu. Nie vždy však ide o zlaté vajce. Pri nehnuteľnostiach platí, že ak kupujú všetci, pre skutočných investorov nastáva čas predaja. V súčasnom období sa niektoré nehnuteľnosti kúpiť rozhodne oplatí, preto neváhajte ani vy a premeňte váš teoretický zisk na zisk skutočný.

Nehnuteľnosti
Zdroj: unsplash.com

Investícia, ktorá sa zhodnocuje sama 

V roku 2008 bežní ľudia tvrdili, že kupovať nehnuteľnosť sa oplatí, pretože cena vždy porastie. Nárast cien nehnuteľností vyhnaný do výšok stádovitým horúčkovitým nakupovaním nehnuteľností sa podobal na tulipánovú horúčku. Avšak prišla rázna korekcia a od polovice roka 2008 do polovice roka 2014 klesli ceny nehnuteľností na Slovensku o viac než 20 %. Potvrdila sa tak pravda, že ak v nejakom odvetví začínajú investovať laici, je to koniec zlatých časov. 

V súčasnosti vyvolali ošiaľ nakupovania lacné hypotéky, a plyn k podlahe rastu cien pritlačili opatrenia Národnej banky Slovenska, vďaka ktorým sa čo najviac ľudí snažilo zobrať čo najvyššie hypotéky. Hoci ceny nehnuteľnosti ešte stále v globále neprekonali výšku cien z roku 2008, o niektorých stavbách to už neplatí. 

V roku 2008 dosiahla priemerná cena bývania svoj vrchol, no v súčasnosti podľa NBS rastie rovnako závratným tempom. Preto je na čase veľmi uvážlivo hodnotiť, akú nehnuteľnosť kúpiť a či vôbec ešte má kam rásť. 

Momentálne sú ceny nehnuteľností veľmi vysoko a kupovať drahú nehnuteľnosť a predať ju s tým, že chceme na nej zarobiť, je veľmi ťažké. Niektoré nehnuteľnosti, ako obchodné priestory, kancelárie, administratívne priestory, priemyselné haly si však držia cenu vždy.

 Vedeli ste, že… 

… v 1. štvrťroku 2021 ponukové ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 4,2 %? 

Kedy kupovať a kedy predávať nehnuteľnosť? 

Keďže kúpa bytu nie je chvíľkové rozhodnutie, treba si ho naplánovať, vrátane dlhodobého sporenia. Je to najlacnejší a najmenej rizikový spôsob, ako dofinancovať 80 % hypotéku z banky. Aj v tomto prípade si však pred kúpou treba odpovedať na otázku, či skutočne potrebujete bývať vo vlastnom práve teraz, keď sú ceny rekordne vysoké. 

Na druhej strane, ak človek rieši vlastné bývanie, kúpu nehnuteľnosti nemôže vnímať ako investíciu, ale ako priestor, kde možno strávi zvyšok života, a v takom prípade nie je až tak dôležité, či cena stúpne alebo nie. V prípade hypotéky môže napríklad splácať nehnuteľnosť v hodnote, ktorú už o pár rokov mať nebude. 

Vývoj cien nehnuteľností: 

Rok, štvrťrok

Cena v €/m2

Rok

2002=100

Medziročná

zmena v %

1Q 2021

1 930

326,0

15,5

2020

1 762

297,6

11,9

4Q 2020

1 853

312,9

16,0

3Q 2020

1 792

302,7

11,8

2Q 2020

1 731

292,4

11,2

1Q 2020

1 671

282,3

8,6

2019

1 574

265,9

7,5

4Q 2019

1 597

269,8

6,4

3Q 2019

1 603

270,8

9,7

2Q 2019

1 556

262,9

6,4

1Q 2019

1 539

260,0

7,6

Zdroj: NBS.sk

Ak potrebujete bývať, potom je lepšie poobzerať sa po novostavbách, ktoré tak nepadnú na cenách ako staršie nehnuteľnosti. Je možné, že trend bude taký, že sprísnenie hypoték stlačí cenu nehnuteľností smerom dole. 

Nie všetko je v živote o zisku. Vlastné bývanie nie je investícia, ale spotreba. Nekupujete si ho preto, aby ste ho neskôr predali so ziskom. Je to miesto, kde chcete bývať, vychovávať deti a cítiť sa dobre. Pri kúpe či neskoršom zariaďovaní majú často prednosť emócie pred rozumom. 

Preto, ak chcete bývať a nechcete s nehnuteľnosťami obchodovať, môže to byť dobrá investícia. Pekný pozemok, miesto alebo kvalitná nehnuteľnosť by sa už totiž v budúcnosti nemuseli naskytnúť, preto nie je vždy výhodné čakať na pokles cien. 

Prenájom investičnej nehnuteľnosti 

Ďalšia možnosť je, že môžeme kúpiť nehnuteľnosť a dlhodobo ju prenajímať. Nie každý ale rád prenajíma nehnuteľnosti, pretože je to dlhodobá cesta a nie vždy jednoduchá.

Ak už predsa len chcete investovať a prenajímať, vo svete biznisu všeobecne platí, že je vždy výhodnejšie investovať cudzie prostriedky. Preto, ak túžite po investícii do nehnuteľnosti aj napriek rizikám, je vhodné využiť stále nízke úrokové sadzby na hypotékach. 

Využitie hypotekárneho úveru pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nám dáva výhodu v tom, že napríklad za 20 % nami vložených finančných prostriedkov z ceny nehnuteľnosti môžeme riadiť celú nehnuteľnosť, a teda v plnej miere získavať jej benefity. 

Hovoríme tomu Leverage – teda páka. Hypotéku nám v tomto prípade spláca nájomník, a taktiež sa nám skokovito zvýši i ukazovateľ návratnosti investície nami vložených prostriedkov.

Každá minca má však dve strany, preto okrem pozitív treba rátať aj s určitými rizikami, nakoľko sa nám zvýšia náklady o splátky úveru. Z toho dôvodu nájsť nehnuteľnosť s pozitívnym Cash Flow bude náročnejšie, nie však nemožné. Rovnako sa dostávame aj do väčšieho finančného tlaku spôsobeného neobsadenosťou nehnuteľností, keďže každý mesiac musíme platiť hypotéku. Je preto potrebné, aby mal investor kvalitný systém property manažmentu i finančnú rezervu, ktoré do veľkej miery stierajú tieto riziká.

Zároveň treba pripomenúť, že kúpa nehnuteľnosti či splátka hypotekárneho úveru nie sú jediné výdavky, ktorými budú peniaze od investora odtekať. S investovaním do nehnuteľností je totiž spojených viacero nákladov a poplatkov. 

Medzi pravidelné poplatky treba počítať aj daň z nehnuteľností, poistenie a poplatky spojené s údržbou alebo opravami nehnuteľnosti. Je dobré myslieť aj na mimoriadne náklady väčšieho rozsahu, ktoré sa pri akejkoľvek nehnuteľnosti skôr alebo neskôr objavia. Ak nehnuteľnosť prenajímate, počítajte aj s daňami.

Investícia do nehnuteľností má teda aj nevýhody: 

  • Nehnuteľnosti majú slabšiu likviditu
  •  K peniazom sa nemusíte dostať hneď alebo nie v adekvátnej výške

 

Na druhej strane, nehnuteľnosti vždy ustáli krízy, vojny aj zmenu meny. Nikdy neboli bezcenné a aj preto sa mnohým javia, ako celkom zaujímavá možnosť na investovanie voľného kapitálu. Platí však, že hoci je nehnuteľnosť atraktívna investícia, nie je to výzva pre každého. 

Panoráma mesta
Zdroj: unsplash.com

Ceny nespadli, čakať sa neoplatí 

Mnoho investorov očakávalo, že vplyvom pandémie koronavírusu zletia ceny strmhlav nadol a bude výhodné nakupovať. Nestalo sa. Ceny nehnuteľností si podľa Národnej banky Slovenska v prvom kvartáli 2020 držali cenovú úroveň 1 671 eur za meter štvorcový, čo je medziročný nárast o 8,6 %. 

Výrazný prepad nemožno čakať ani v budúcnosti. Dôvodom je, že na Slovensku je stále málo bytov, čo dokazuje aj aktuálny rast. 

Dopyt po bývaní výrazne neklesol a očakávané znižovanie cien nehnuteľností sa nedeje, skôr naopak. Navyše, po krátkodobom zmrazení a opatrnosti pri poskytovaní nových hypoték, banky už opäť vychádzajú žiadateľom v ústrety. 

Banky už postupne prechádzajú na štandardné schvaľovacie procesy pred pandémiou, čo je signál, že hypotéky budú dostupné v krátkom čase a v štandardnom procese, ako sme ho poznali na začiatku roka. 

Všetky dáta z trhu preto indikujú, že plošný pokles cien nehnuteľností je nepravdepodobný. Tento scenár by nastal len v prípade, ak by sa kríza na Slovensku dramaticky prehĺbila a trvala by viac rokov. Takýto scenár je však málo pravdepodobný.

 Vedeli ste, že…

… priemerná cena bývania vzrástla na začiatku roku 2021 o približne 77 EUR/m2 a dosiahla úroveň 1930 EUR/m2?

Investície do pozemkov a bytov 

S investičnými nehnuteľnosťami je to s akoukoľvek inou investíciou. Nedá sa povedať, že vám s určitosťou musí zarobiť. Bolo by to ako povedať, že na akciách každý získa. Majú síce historicky najväčšie rasty, ale existuje mnoho ľudí, ktorí na akciách dokonale prerobili. Podobné je to aj s nehnuteľnosťami. 

Ak teda investovať, rozhodne nie do starých domov, ktoré majú na trhu najmenšiu hodnotu, a problém je aj s likviditou. Mnoho ľudí si radšej postaví nový úsporný dom, ako bude rekonštruovať starý, čo sa odráža aj na cene. 

Rodinné domy sa dlhodobo ťažšie predávajú v porovnaní s bytmi. Zvlášť to platí o príliš veľkých alebo energeticky málo úsporných nehnuteľnostiach. Likvidnosť peňazí je tu preto veľmi otázna.

Na druhej strane treba povedať, že investícia do bytu vo väčšom meste s vysokou pravdepodobnosťou vždy porazí infláciu. Aj keď je inflácia na Slovensku vyššia ako priemer EÚ, rast cien bytov od poslednej krízy túto úroveň vysoko prekonáva. K tomu sa pri bytoch pridáva pravidelný výnos z nájmu, čo z bytov v posledných rokoch robilo výnosné aktívum.

Za dobrú investíciu sa považujú dnes, ale aj v minulosti, lukratívne pozemky. Kvalitných pozemkov je vždy obmedzený počet, a ak ide o stavebný pozemok vo vnútri väčších miest, jeho potenciál do budúcnosti je vysoký. Ak pozemok nemá žiadne zjavné chyby, ako napríklad umiestnenie v horšej štvrti, a kupujúci má dostatočnú finančnú rezervu, nie je dôvod s investíciou čakať. 

Nehnuteľnosti prinášajú zisk len za určitých podmienok 

Doba je neistá, a podľa niektorých sa zmráka aj nad projektom spoločnej európskej meny. Pravdou však je, že kvalitné nehnuteľnosti sa kupovali za koruny, marky, šilingy aj eurá. Dokázali si uchovať hodnotu. 

Nehnuteľnosti patria totiž medzi investície, ktoré okrem uchovania hodnoty v ideálnom prípade prinášajú pravidelný výnos z prenájmu, ale aj z rastu hodnoty. Táto ideálna kombinácia však platí len pri ekonomickom raste. 

V čase ekonomického poklesu a krízy, akú máme aktuálne na Slovensku, je investícia do nehnuteľnosti rizikovejšia. V tomto sa podobajú na akcie ekonomicky úspešných firiem. Pri presýtenom trhu však môžu hodnotu stratiť. 

Navyše aj dobré nehnuteľnosti môže v dlhodobom časovom horizonte postihnúť zlý osud. Z pekného prostredia môže byť miesto pri hlavnej ceste či diaľnici, alebo sa môžu ocitnúť v záplavovej oblasti, čo ich cenu aj likviditu značne zhorší. Ak hľadáte nehnuteľnosť na krátkodobý prenájom, aj tu je vhodné dať si pozor.

Je tu teoretická možnosť naštartovania masového projektu štátnych nájomných bytov, ktoré má súčasná vláda v programovom vyhlásení. V takom prípade by regulovaný nájom spôsobil odlev ľudí z komerčných nájmov a na trhu by zrazu vznikol pretlak ponuky bytov. Ide o jedno z možných rizík, na ktoré treba pamätať pri výbere investičných nehnuteľností.

Investičné nehnuteľnosti
Zdroj: unsplash.com

Pozor pri investovaní na úver 

Nehnuteľnosti sú atraktívne aj možnosťou mesačných „dividend“ vo forme platenia nájomného. Ak má človek dostatočné vlastné zdroje, vytvorenú rezervu môže investovať aj do bytu na prenájom. Treba si však dobre prepočítať očakávaný výnos voči reálnej situácii na trhu a možné riziká, pretože aj réžia prázdneho bytu niečo stojí. Nehovoriac, ak sa investícia kupovala na hypotéku. 

Ak si človek dnes zoberie úver na kúpu investičného bytu a bude mať problém ho niekoľko mesiacov prenajať, môžu mu splátka a fixné náklady spojené s bytom spôsobiť finančné problémy. Preto je vždy vhodné investovať do overených nehnuteľností s dostatočným kapitálom, ktorý človek potrebuje na pravidelné platby a údržbu. V prípade neuvážených krokov môžete totiž aj na „zaručených“ investíciách len prerobiť. 

Reality sú konzervatívne a dlhodobé

Do nehnuteľností má možnosť investovať prakticky každý. Investícia do nehnuteľností je vhodná pre tých, ktorí investujú dlhodobo a majú dostatočný kapitál na diverzifikáciu.

Investícia do realít sa aj dnes javí ako stávka na relatívne istú a konzervatívnu investíciu.

Pokiaľ sa ekonomika v najbližších mesiacoch zásadne neprepadne, nie je dôvod na pokles cien nehnuteľností. 

Zaradenie realít a realitných fondov do investičného portfólia medzi dlhopisy, akcie a alternatívne investície by mal zvážiť každý investor, ktorý si buduje dlhodobé investičné portfólio. Takáto investícia znižuje jeho volatilitu a v ideálnom prípade zvyšuje jeho výnos. Rozdiel je však vo forme, ktorú si investor zvolí. 

Nákup nehnuteľností vhodnej na investíciu 

Ide o finančne najnáročnejšiu investíciu, ktorá si vyžaduje aj najväčšiu angažovanosť a znalosti samotného investora. Pri posudzovaní vhodnosti tohto druhu investície je nevyhnutné realizovať dôslednú analýzu výhodnosti. Takáto forma investície by preto mala byť odporúčaná len klientovi, ktorý má potenciál analýzu realizovať, zabezpečiť a disponuje dostatočným „vankúšom“ hotovosti pre prípad rizikového scenára. 

Na trhu pritom nie je jednoduché nájsť vhodnú investičnú nehnuteľnosť v pomere cena a zisk. Už na začiatku treba myslieť na adekvátne zhodnotenie. Podmienkou je dobrá cena, ktorá ponúkne slušný výnos z prenájmu. Slušný výnos by mal byť minimálne 4 % ročne po očistení od všetkých nákladov. 

Pri tejto matematike je ale momentálny trh tak drahý, že na takýto výnos sa dostanete len výnimočne. Ak má mať investícia zmysel, tak musíte kupovať pod trhovú cenu. Bonusom navyše je, keď hodnota nehnuteľnosti po čase narastie.

Ak by bol výnos pod 4 %, tak je nutné povedať, že v takej kategórii výnosov už nájdeme aj podielové fondy, pri ktorých je riziko výrazne viac rozložené.

Luxusný dom s bazénom
Zdroj: unsplash.com

Realitné fondy 

Hoci vyžadujú vyššiu investíciu, ako napríklad kúpa podielových fondov, ale sú určené pre širokú verejnosť. Na investíciu stačí pár tisíc eur. Realitné fondy vedia využiť bežní ľudia aj bonitní klienti. Aj pri investícii do realitných fondov sú však obmedzenia, s ktorými musí klient rátať. Môže totiž nastať situácia, že si bude chcieť peniaze z fondu vybrať, ale bude si musieť počkať až 12 mesiacov. 

Realitné fondy na Slovensku majú totiž nárok v krízovej situácii pozastaviť vyplácanie maximálne na 12 mesiacov, kým sa im podarí predať nehnuteľnosti, respektíve podiely v spoločnostiach, ktoré nehnuteľnosti vlastnia a získať tak likviditu. Na druhej strane môže ísť o menší čas, ako snažiť sa výhodne predať samostatnú vlastnú nehnuteľnosť. Navyše vo fonde je viacero nehnuteľností, čo lepšie diverzifikuje riziko.

Zahraničné realitné fondy 

Zaujímavou možnosťou je obzrieť sa aj po investíciách v zahraničí, avšak nie kúpou rizikových apartmánov v dovolenkových destináciách, ale prostredníctvom zahraničných realitných fondov. 

Veľké zahraničné realitné fondy napríklad vyplácajú pravidelnú dividendu. Ich veľkou výhodou je čitateľné riziko. Nakoľko sú obchodované na burzách, tak ich cena je vždy spravodlivo tvorená trhom. V aktuálnej situácii je ich možné nakúpiť s obrovskými zľavami, pretože mnohé sú v poklesoch, čo pre trpezlivých investorov prináša potenciál vyššieho výnosu. 

„Reálnymi nástrojmi sú takzvané REIT (real-estate investment trust), ktoré sa dnes dajú veľmi ľahko obstarať, či už prostredníctvom podielových fondov alebo ešte výhodnejšie prostredníctvom ETF. Ich výnosy a náklady sa približujú výnosom akciových fondov.”

Investícia
Zdroj: unsplash.com

Zmenky a dlhopisy na realitné projekty 

Sú jednou z možností, ako sa zapojiť do realitného trhu aj pomocou dlhopisov a zmeniek na konkrétne realitné projekty. Avšak všeobecne možno povedať, že korporátne dlhopisy a zmenky sú vysoko rizikové investície a malí investori by sa im mali vyhnúť. 

Jedinou výnimkou pri korporátnom dlhopise je prípad, kedy má developer za sebou niekoľko úspešných emisií dlhopisov, jeho projektová spoločnosť má reálne aktíva a dlhopis je navyše ručený kolaterálom. Ak investor projektu verí, v takom prípade je prípustná investícia maximálne do výšky 5 % portfólia. 

Zmenky a korporátne dlhopisy však nesú ešte jedno významné riziko. Nie ste vlastníkom nehnuteľnosti ani priamo, ani sprostredkovane. Ste len vlastníkom dlhu voči firme, ktorá danú nehnuteľnosť stavia, a následne sa ju snaží predať alebo prenajímať. Po úspešnom predaji sa vyplatia dlhopisy a zmenky spolu s výnosom. 

Problém nastáva v momente, ak sa projekt nepodarí alebo sa developer dostáva do finančných ťažkostí. Preto, ak investujete do zmeniek alebo dlhopisov, treba si pozorne preskúmať emitenta, ktorý by mal byť dostatočne krytý reálnymi aktívami vo svojom portfóliu. 

Koľko investovať do realít? 

Reality sú vhodnou investičnou triedou pre väčšinu investorov bez ohľadu na veľkosť ich majetku a skúsenosti, teda pre drobných i veľkých alebo profesionálnych investorov. Dôležité je však vedieť, koľko z portfólia je na realitné investície vhodné vyčleniť.

V rámci diverzifikácie úspor a vlastného portfólia sa vo všeobecnosti odporúča mať v realitách 10 % – 15 %. V princípe to znamená, že investovanie do realít sa odporúča každému investorovi, ktorý chce mať rozumne diverzifikované portfólio. Inšpirovať sa môžeme aj najbohatšími ľuďmi. 

Ak si zoberieme ako vzor World Wealth Report 2019 od spoločnosti Capgemini a najbohatších ľudí sveta, v ich portfóliu tvoria nehnuteľnosti približne 15 %. 

S realitami, aj keď patria k dobrým investíciám, to určite netreba preháňať. Slováci majú pritom zbytočne a neprimerane veľa majetku alokovaného v nehnuteľnostiach. Odporúčaný podiel nehnuteľností na majetku je 20-40 %. 

Reality v post korona období 

Na realitnom trhu budú stále zaujímavé príležitosti. Naďalej očakávame, že veľké silné mesta viažuce na seba podnikanie, pracovnú silu a mestský život budú dominovať. Na druhej strane vnímame, že s príchodom digitalizácie nie je nutnosť fyzickej prítomnosti v práci.

Súčasná situácia preto môže zamiešať karty na realitnom trhu v oblasti atraktivity jednotlivých stavieb. Zaujímavý bude napríklad dopad home-office na komerčné nehnuteľnosti. Ich ponuka sa rozširuje a pandémia zmenila postoj firiem.

Toto „covid a post – covid obdobie” prináša zmenu paradigmy vnímania využitia priestorov a nehnuteľností. Súčasne môžu byť viac zaujímavé napríklad dátové centrá. Práve technológie budú plniť nevyhnutnú funkciu a sú súčasťou prichádzajúcej zmeny ekonomiky, 5G siete, internetu, a podobne. 

Avšak pre individuálneho investora, ktorý nechce staviť všetko na jednu kartu alebo riešiť komplikované otázky a nákup konkrétnych investičných nehnuteľností, je vhodným aj v korona období realitný fond, ktorý realizuje analýzy trhu, aktíva a strategicky smeruje voľné zdroje do vhodných realitných aktív. 

Redakcia Invest Portal

Investportal je spravodajský web zameraný na ekonomické správy, alternatívne investície a zaujímavosti z finančného sveta. Chceme pomáhať ľuďom, ktorí si uvedomujú, že na zabezpečenie svojej finančnej budúcnosti sa oplatí vynaložiť aspoň minimum času a úsilia.

Ďalšie články

Sledujte nás na Facebooku

bitcoin Bitcoin
$43,559.00
ethereum Ethereum
$3,081.39
cardano Cardano
$2.21
tether Tether
$1.000
binancecoin Binance Coin
$347.80
ripple XRP
$0.957
polkadot Polkadot
$28.88
litecoin Litecoin
$151.98
filecoin Filecoin
$61.16
ioi-token QORPO
$1.94